20个城市房价泡沫或破灭后,全球楼市下一
我们长期跟踪全球楼市，发现全世界多个炒作级房价可能正在迅速降温，而房价泡沫可能即将破灭的城市数量不断增加，目前至少扩大至20个。它们是，美国的纽约和西雅图，英国的伦敦和曼彻斯特、澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、加拿大的温哥华和多伦多、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、瑞典的斯德哥尔摩、印度的孟买、越南的胡志明市和芽庄市及韩国首尔，甚至还有近日“兴起”的边境小城镇......近日一些读者留言，提出为什么房价泡沫破灭的楼市，没有中国城市的疑问。我们分析认为，中国城市的楼市不存在泡沫，通过以下三点进行解析。
首先，上述全球二十个城市楼市的一个最大特点是被来自不同地区，特别是许多新兴市场的热钱所炒作的，也就是说，这些楼市基本是在刚需少得可怜前提下的金融投资品，而过去很长一段时间，上述大多数地区对外资购房几乎没有明确的限制条件。与之相比，外国投资者在中国买房则需要符合一定的“资质”，并且手续和流程相对严格得多。而这些条件，基本抑制了那些试图在中国楼市炒作的海外资本。这几乎是过去其他国家楼市所不具备的。
就以外国人在北京购房为例，购房人员需要在中国居住满一年；外籍人士需提交护照、居留证、经公证的中外文名字对照或外国人在中国的工作证、居住证；购房人所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译，境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效；备齐资料后，需首先交由北京市涉外审批办公室进行审查；如购房人需要贷款且在京无固定收入的，其收入证明、婚姻证明及配偶同意购房抵押贷款证明均需经所在国公证机构公证。
图片来源relocatemagazine其次，再对比市场需求在这个层面，总人口数则是决定了购房需求的最底层基础，据国家统计局公布的数据显示，截至去年底，全国大陆总人口万人，其中城镇常住人口万人，常住人口城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率为42.35%，而下图是一些主要国家的城镇化率，不难发现，中国的城镇化进程还有较大的发展空间。值得注意的是，数据还显示，全国人户分离的人口为2.91亿人，其中流动人口2.44亿人。尽管我们知道，在我们身边，很多打拼在一二线城市的外来人口，是有房的群体，但还有相当一部分人特别是年轻群体，并没有买房，而他们未来却将成长为真正的购房者。此外，仅从人口总数一项，就是上述炒作级楼市所在城市的国家不能够比拟的。
六个国家城镇化率对比，来源BWC中文网第三，是基于中国经济大的消费升级现象来对比中国城市的楼市，自上世纪末，中国商品房开始全面发展至今，已历经二十几年的变迁。这一过程中提前购房的家庭都经历了各种迭代和升级，这为改善型住房市场提供了强大的客群支持，比如，年读大学的群体，目前已成长为中坚力量，他们的购房需求可能由刚出校园的小户型变成为三居室、四居室，甚至是别墅，而年刚毕业想留在一二线城市的青年一代，又在重复着这一消费现象。
与此同时，在二胎政策的大力推动下，近年因此购买改善型住房的家庭数量不断上升也是购房消费的升级。尽管有人说，现在生二胎的家庭分为两个极端，但家庭人口的结构却是二胎的趋势。而来自于政策层面的支持，可能也将激发更多红利。比如，辽宁省近期推出了对生育二孩家庭的诸多奖励政策规划就是最生动的注脚。《规划》透露辽宁将完善生育家庭税收、教育、社会保障、住房等政策，探索对生育二孩的家庭给予更多奖励政策，减轻生养子女负担；推进生育保险和基本医疗保险合并实施，确保职工生育期间的生育保险待遇不变；完善计划生育奖励假制度和配偶陪产假制度。
图片来源dailymail综合以上，我们分析认为，由于强大的市场需求使然，在普遍意义上来讲，中国的大多数城市的房价并不存在泡沫，再加上宏观上的调控力度，房价类似西方一些市场轰然下落的可能性也几乎可以忽略。而真正可以称之为下一站楼市冰点的区域依然还是那些人口内需薄弱，完全靠外资炒作而推动的多国市场。比如我们此前提及的澳洲多地，甚至还有部分东南亚的度假“天堂”等。不过，需要注意的是，由于人口流向的问题，中国的一线，二线，三线等城市的房价相对保值的指数可能并不相同，也需要因购房者实际的需求而理性对待。（完）
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